Les copropriétés et leurs superficies


Aujourd’hui, sur le marché de l’habitation, il y a de plus en plus de copropriétés divises (condo). Les transactions dans ce genre d’immeuble sont de plus en plus fréquentes et malheureusement, plusieurs types de superficies déterminées de façons différentes sont utilisées, à tort ou à raison, par les différents intervenants pour identifier souvent la même idée.
Voici quelques explications concernant les superficies.

Superficie cadastrale

C’est la seule superficie publiée au Bureau de la publicité des droits. Elle est inscrite sur le plan cadastral avec, entre autre, les mesures linéaires et dans le cas des cadastres verticaux, le volume. C’est l’arpenteur-géomètre, le seul professionnel reconnu pour confectionner les plans cadastraux, qui est responsable d’établir l’ensemble des dimensions propres à chacun des lots de copropriété.

Le cadastre est d’abord un relevé des emplacements existants au moment où le plan officiel a été tracé. Lorsque l’acte translatif de propriété ne mentionne que le lot cadastral, le plan cadastral, dont il est issu, s’incorpore au titre et ce lot devient la vraie description de l’immeuble transigé

L’arpenteur-géomètre qui confectionne un plan cadastral vertical pour une future copropriété divise cherchera à faire la distinction entre les futures parties privatives et les futures parties communes. Aussi, ce ne sont pas tous les murs intérieurs qui sont montrés au plan cadastral. L’article 1044 du Code civil du Québec indique notamment que : « Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d’accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. »

De plus, l’article 3041 du Code civil du Québec mentionne que : « L’immatriculation des parties privatives et communes d’une copropriété divise verticale ne peut se faire avant que le gros œuvre du bâtiment dans lequel elles sont situées ne permette de les mesurer et d’en déterminer les limites. »

Superficie brute

Cette superficie est généralement utilisée par les architectes. Contrairement à la superficie cadastrale, elle inclut les murs extérieurs. Elle ne tient pas compte des espaces de services communs et elle fait une répartition des murs intérieurs. Cette superficie est toujours plus grande que la superficie cadastrale d’environ 10 à 15% pour une unité et dans certains cas spécifiques, plus encore.

Si vous achetez une future copropriété qui n’est pas encore construite, le vendeur vous présentera une superficie brute puisque c’est la seule dont il dispose à partir des plans d’architecture. Au mieux, il estimera la superficie nette, toujours à l’aide de ces plans.

Superficie nette

Sans être exactement identique à la superficie cadastrale, celle-ci est celle qui s’en rapproche le plus. Les murs extérieurs, les cloisons intérieures et les services communs ne sont pas inclus dans cette superficie, alors que dans la superficie cadastrale est inclus la plupart des cloisons intérieures qui ne cachent aucun service. De plus, si on s’en remet au plan d’architecture pour la calculer, on risque d’obtenir des résultats différents de la réalité telle que construite.

Superficie habitable

Lorsque je pose la question: "Quelle est la définition de la superficie habitable ?", j’ai souvent des réponses incohérentes pour une unité de copropriété. Doit-on inclure la superficie du garage, du sous-sol ou de la cheminée? Pour un bungalow, c’est peut-être plus clair. Plusieurs organismes donnent une bonne méthode de calcul. Cependant, dans une unité de copropriété, je doute que la superficie habitable soit 0 pour la seule raison que l’unité est située au sous-sol. Sans une définition claire, il est difficile, voire impossible de comparer. En France, la définition de la superficie habitable est incorporée dans une loi, ce qui n’est pas le cas au Québec.

En résumé, la seule superficie reconnue pour des fins de transaction immobilière est celle établie par un arpenteur-géomètre, soit la superficie cadastrale. Les autres sont des superficies établies pour des besoins spécifiques tels qu’un budget de construction ou autre.

Soyez vigilant, une superficie c’est clair, c’est mathématique. Ce qui l’est moins, c’est le point de départ et qu’est-ce qui est inclus et exclus.


 
 
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