L’arpenteur-géomètre et les condos



Pour bien comprendre l’apport d’un arpenteur-géomètre dans les condos, commençons par définir ce qu’on appelle un condo.

Un condo c’est d’abords et avant tout une copropriété. La copropriété est le droit que plusieurs personnes ont sur un même bien ou sur un même immeuble. Elle peut être indivise ou divise.
On l’appelle copropriété indivise lorsque le bien n’est pas matériellement divisé. C’est le cas, par exemple, d’une maison, d’un chalet ou d’un condo qui appartient à un couple et aux deux noms.

La copropriété divise requière une division matérielle d’un immeuble en plusieurs parties distinctes. En copropriété divise, la propriété d’un immeuble est répartie entre plusieurs personnes où chaque copropriétaire a droit à une partie privative qui lui appartient de façon propre, à une part indivise dans les parties communes et dans la plupart des cas, à des droits d’usage exclusif sur certaines parties communes.

Toutes les copropriétés divises sont assujetties aux mêmes dispositions du Code civil du Québec. Pour créer une copropriété divise deux éléments sont obligatoires : un plan cadastral préparé par un arpenteur-géomètre et l’acte notarié visant à régir les relations entre les copropriétaires, ce qui est appelé la déclaration de copropriété. C’est la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier qui crée la copropriété divise. Ainsi, un condo ne peut être vendu par acte notarié tant que la déclaration de copropriété n’est pas publiée


Le plan cadastral

L’arpenteur-géomètre qui confectionne le plan cadastral dans le but de créer une copropriété divise établit pour chaque partie privative la limite entre celle-ci et l’espace commun, attribut un numéro de lot distinct à chaque partie privative et commune, en détermine les dimensions et les contenances (immatriculation). Ce plan doit être publié au registre foncier avant que la déclaration de copropriété préparée par le notaire ne soit publiée à son tour. Ce plan ne doit pas être confondu avec le certificat de localisation qui est un document privé préparé aussi par un arpenteur-géomètre pour le propriétaire d’un immeuble.

Le plan cadastral peut être horizontal ou vertical, selon la configuration du projet. Le plan cadastral horizontal est un plan où les lots ne sont pas limités verticalement. Ainsi, chaque lot créé dans le plan cadastral comprend tout le volume compris entre un point très profond dans le sol (nadir) et un point très haut dans le ciel (zénith). Dans ce cas, les lots sont contigus, les uns aux autres. Un plan cadastral horizontal peut être préparé par un arpenteur-géomètre comme par exemple pour un projet de maisons en rangée.

Le plan cadastral vertical est celui où des lots sont superposés les uns au-dessus des autres, c’est–à-dire que les lots sont limités verticalement. C’est le cas autant pour les grandes tours d’habitation que pour les petits édifices, alors qu’au moins deux appartements sont situés l’un au-dessus de l’autre.

Le plan cadastral sert de base, d’assise à la déclaration de copropriété. Les références aux lots privatifs et communs ainsi qu’aux contenances y sont abondantes pour établir l’usage, les responsabilités de chacun et les charges communes.

Les charges communes sont habituellement proportionnelles à la valeur relative de chaque unité. Notez que les valeurs relatives ne sont pas établies seulement qu’en fonction des dimensions de la partie privative. Même si on doit considérer aussi la nature, la destination et la situation de chaque unité, les dimensions sont des arguments de poids lors de la détermination de celles-ci.

Les taxes municipales seront également établies en fonction de la valeur relative des parties privatives et de la répartition des charges communes dans la copropriété.

Comme vous pouvez le constater, l’importance de l’arpenteur-géomètre dans la création d’un condo est capitale. L’influence de ces travaux, comme par exemple la justesse de ces mesures, peut avoir une répercussion allant même jusqu’au montant de taxes municipales à payer.

Vous avez des questions concernant une copropriété (condo), il nous fera plaisir de vous aider et de vous conseiller.


 
 
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